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文字解读:《湖州市市属企业国有资产出租管理办法》

发布时间: 2024-04-28

一、起草背景

为规范国有企业资产出租行为,实现国有资产高效运行。根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》等相关规定,参照省国资委对省属企业的监管要求及其他兄弟地市的相关做法,结合我市实际情况,以问题为导向起草了《办法》初稿。实地走访调研企业出租资产,深入企业充分听取意见建议形成征求意见稿,向市财政局、市审计局、南太湖新区财政局、长合区财政金融局、市属企业等相关单位及委内各处室征求意见,根据相关意见建议修改完善,并经合法性审查后形成本办法。

二、主要内容

《办法》进一步明确和细化了市国资委履行出资人职责的国有及国有控股企业、国有实际控制企业及其所属各级子企业资产出租的各项监管要求和流程,全文共51条,分为以下六个方面的内容:

(一)总则。共包含 8条具体条款,主要阐述了资产出租的定义,规定了《办法》的适用范围,明确了将资产出租纳入资产交易范围规范管理,遵循公开公平公正的原则。

(二)职责分工共包含3条具体条款,主要明确了资产出租过程中各类主体的职责。市国资委对市属企业资产出租承担监管责任;出资企业对本企业及所属子企业资产出租管理承担主体责任;组织开展国有资产出租业务的产权交易机构协助国资监管机构加强交易环节监管,履行相应的业务职责。

(三)出租管理。共包含 23条具体条款,主要包括:

1.审批权限:出资企业应建立健全内部管理制度,制定重大和一般资产出租项目划分标准,重大资产出租项目应提交出资企业集体决策;资产协议出租时价格低于评估价或资产被无偿使用的,须经市政府同意。

2.出租期限:以短期租赁为主,原则上不超过5年;承租人确有较大投入的租期可适当延长,最长不超过10年;因特殊原因租期确需超过10年的,最长期限不得超过民法典等法律法规的相关规定。租赁期限在3年以上的应建立租金增长机制。

3.招租方式与招租平台:原则上应在市国资委选定的产权交易机构公开进行。符合《办法》规定情形的,可以采取非公开协议方式。

4.评估与定价:资产出租应委托专业机构对年租金进行评估,以评估结果作为确定租金底价的参考依据。其中,通过公开方式出租且能够获取公开市场价格的资产或相关行政管理部门对类似资产出租有明确定价标准的,可以不评估。企业可参考公开市场价格或定价标准合理定价。资产协议出租,价格原则上不得低于经备案的评估结果。

5.首次挂牌未成交:公开对外招租,首次挂牌期满未成交时,可以授权产权交易机构采用降低挂牌价格(在首次挂牌价格30%幅度内公开降价挂牌出租,每次降价幅度不超过10%)或不降低挂牌价格(延挂期即时成交)两种方式进行。

6.装修宽限期:一般不设装修宽限期,具体由出资企业按照内部管理制度,结合实际研究确定。装修宽限期计入合同租期,装修宽限期可减收或免收租金。

7.合同管理:出资企业应负责对合同内容进行法律审核。进场公开招租的资产按招租结果与承租方签订租赁合同,并在产权交易机构进行合同备案。

8.转租:禁止直接套取中间差价、不进行经营的转租行为。承租人因重大客观因素确需转租的,需与新承租人共同提出申请。企业与其解除原合同关系,与新承租人签订剩余期限租赁合同,新合同的承租期等条款不变、租金不低于原合同。

9.续租:租赁期满后,原则上应重新公开招租。原承租人如有续租意向应提前提出申请,企业应对年租金进行重新定价,结合当前实际做好出租方案并通知原承租人。原承租人在同等条件下有优先租赁权。

10.低价出租和无偿使用:经市政府同意被无偿使用的资产应视同资产出租进行规范管理;市政府未明确无偿使用期限的,最长期限不得超过3年。低价出租和被无偿使用的资产,不得进行转租、转借。

(四)备案事项。共包含3条具体条款,明确了需市国资委备案的资产出租行为、备案程序及所需申请材料。

(五)监督管理。共包含10条具体条款,对市国资委、市属企业、出资企业及企业监事会、内部审计机构和相关职能部门监管职责作了规定。明确了租金收入管理的规范性要求以及违反法律、法规的具体情形与责任。

(六)附则。共包含4条具体条款,明确本办法实施前已签订的资产租赁合同,仍按原合同执行。合同期满后,按本办法执行。各区、县对所出资企业资产的出租管理,可参照本办法执行。

 

解读单位:湖州市国资委                咨询电话:0572-2290011