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市国资委关于印发《湖州市市属企业国有资产出租管理办法》的通知

发布时间: 2024-04-28

湖国资委〔2024〕30号

 

各市属国有企业、湖州市联合产权交易有限公司:

市国资委关于《湖州市市属企业国有资产出租管理办法》已经市国资委2024年第5次主任办公会议审议通过,现印发给你们,并就相关事项明确如下,请认真贯彻执行。

1.根据市国资委监管职责及省级以上国资监管机构对国有资产出租的监管要求,市国资委目前选定湖州市联合产权交易有限公司(浙交所湖州分中心)作为市属企业国有资产交易机构。今后根据工作需要,作动态调整并及时公布。

2.请各市属国有企业按本办法的规定对资产出租行为进行备案,备案表见附件2。

 

 

附件:1.湖州市市属企业国有资产出租管理办法

2.市属企业资产出租备案表

 

 

湖州市人民政府国有资产监督管理委员会

                   2024年4月22日



附件1

 

湖州市市属企业国有资产出租管理办法        

 

第一章 总则

第一条  为规范国有企业资产出租行为,提高国有资产运行效益,防范国有资产流失风险,助推清廉国企建设,根据《中华人民共和国企业国有资产法》、《企业国有资产交易监督管理办法》、《浙江省国资委关于进一步明确省属企业国有资产交易相关要求的通知》(浙国资产权〔2021〕69号)等相关规定,结合湖州市属企业实际,制定本办法。

第二条  本办法所称市属企业,是指湖州市人民政府国有资产监督管理委员会(以下简称市国资委)履行出资人职责的国有及国有控股企业、国有实际控制企业(以下统称出资企业)及其所属各级国有及国有控股企业、国有实际控制企业(以下统称子企业)。

第三条  本办法所称的资产出租,是指市属企业依法、受托管理有其他合法来源,并实际掌握经营收益权的土地、房屋建筑物场地、构筑物、设备、广告载体等资产的全部或部分使用权,在一定期限内有偿让渡给法人、自然人或其它组织(以下简称承租人),向承租人收取租金的行为。

第四条  市属企业商业综合体、特色街区、产业园区、专业市场、农贸市场、景区、高速公路服务区等对经营业态及运营管理有特定要求的资产出租,经出资企业认定,可以不使用本办法或相关条款,由出资企业根据具体情况和工作需要另行制定管理制度和操作规则进行规范,并履行监督管理责任。市属企业所属保障性住房相关部门另有规定的,依照其规定。

第五条  市属企业将资产使用权委托或承包给他人经营,或者以联营等名义合作,且不承担经营风险而获取收益的,视同租赁行为,应当按本办法规定执行。

第六条   市属企业在进行资产出租时,必须严格遵守国家有关法律、法规和本办法的规定,符合国家产业政策和企业布局结构调整规划等要求。

第七条  已列入拆迁、改制、重组、清算和破产计划的企业以及上一级出资人对企业占有的资产已有明确处置意见的,原则上不得实施出租行为,遇到特殊情况确需临时出租的,必须与承租人特别约定相关事项的处理方式。

第八条  市属企业资产出租应纳入资产交易范围规范管理,遵循公开公平公正的原则规范操作,实现国有资产的安全运行和保值增值。

 

第二章 职责分工

 第九条  市国资委对市属企业国有资产出租承担监管责任,履行以下监管职责:

  (一)根据国家有关法律法规,研究制定市属企业国有资产出租监管制度和办法;

)对市属企业国有资产出租制度的贯彻落实情况进行监督检查;

(三)选择确定从事市属企业国有资产出租业务的产权交易机构并对其从事的国有资产出租活动进行监督管理; 

负责市属企业国有出租资产的半年度、年度数据统计汇总分析,及时了解掌握市属企业国有资产出租状况;

(五)按本办法的规定对市属企业国有资产出租行为进行备案;

(六)督促指导市属企业加强企业资产管理信息平台建设,推进资产集中统一、实时动态管理,提高资产监管效能;

)其他相关监管职责。

第十条  出资企业对本企业及所属子企业国有资产出租管理承担主体责任,履行下列管理职责:

(一)按照本办法及有关规定,建立健全企业国有资产出租制度和安全管理责任体系;

(二)按照本办法规定,审核决策本企业及所属子企业的资产出租事项;

(三)充分盘活低效无效资产,结合实际制订内部考核制度,有效提高国有资产利用效益;

(四)负责本企业及所属子企业国有资产出租的监督检查工作。重点关注出租资产的安全性、程序规范性、定价合理性、合同完整性,以及超期限出租、擅自续租、转租和减免租金等行为;

(五)按市国资委监管要求,完善升级企业资产管理信息平台功能,将企业资产资源数据全部纳入平台管理,及时更新平台数据,提高出租资产管理质效;

(六)负责本企业及所属子企业资产出租数据的统计汇总分析,形成半年度及年度资产出租报告,在规定的时间内上报市国资委;

市国资委赋予的其他职责。

第十一条  组织开展市属企业国有资产出租业务的产权交易机构协助国资监管机构加强交易环节监管履行下列业务职责

(一)遵照本办法及有关规定对企业资产出租视同交易,科学制定国有资产出租交易规则,不断优化服务流程,合理确定收费标准,并向社会公开;

(二)充分发挥交易平台功能,结合出租资产实际情况,为企业提供线上线下全方面优质服务,尽量扩大资产出租信息的受众面,提高国有资产出租成交率和溢价率;

(三)参照市属企业资产交易的审核流程,严格执行对市属企业国有资产出租的审核,确保交易流程规范,严防国有资产流失风险;

(四)其他应由产权交易机构履行的职责

 

第三章 出租管理

第十二条   出资企业应当依据相关法律法规,建立健全资产出租内部管理制度,明确责任部门、管理权限决策程序、工作流程等。

第十三条   出资企业要依据租赁面积、租赁价格、租赁期限等要素,制定重大和一般资产出租项目的划分标准。重大资产出租项目应提交出资企业集体决策。

达到以下条件之一的资产出租应当列入企业重大资产出租项目。

(一)单次招租资产的房屋建筑面积在1000平方米(含)以上的;

(二)单次招租资产的平均年租金底价在50万元(含)以上的;

(三)单次招租资产出租期限超过5年的;

第十四条  市属企业要定期分析企业国有资产管理运行情况,梳理盘活企业国有资产,对拟出租的资产应做好市场调研,由出租企业结合资产实际情况制定出租方案,按照企业内部管理制度规定的决策程序进行审议,并形成书面决议。

第十五条  企业资产出租方案应包含但不限于以下内容:拟出租资产的产权状况、实物现状、业态用途、出租期限、招租方式、承租人条件、挂牌租金底价(协议出租价格)与确定依据、租金递增幅度、租金收取方式等。

第十六条  市属企业资产对外出租应对资产业态用途做出规定,并在招租公告和合同文本中进行明示。资产出租用途涉及危险品等经营并有相关行政主管部门规定的,必须进行安全与环保情况评价。

第十七条  市属企业资产出租应合理确定租赁期限,一般以短期租赁为主,原则上不超过5年。承租人对承租资产有较大投入的,租期可按照投资回收期适当延长,最长不超过10年。如因市委市政府中心工作及公益民生需要,或因特殊原因确需承租人投入大额资金装璜改造等情况,租期确需超过10年的,最长期限不得超过《中华人民共和国民法典》等法律法规的相关规定。租赁期限在3年以上的资产出租,应当建立合理的租金增长机制,并在出租合同内予以明确。

第十八条  市属企业资产出租原则上应在市国资委选定的产权交易机构公开进行。以下情形的资产出租,完成相应决策程序后,可以采取非公开协议方式。

(一)单项合同年租金底价低于1万元或租赁期限不超过6个月的短期过渡性出租;

(二)承租人为国有及国有控股、国有实际控制企业、行政机关、事业单位的资产出租;

(三)被列入市政府重点招商引资项目或承担政府招商引资、人才招引等特定职能的飞地项目、人才公寓等资产出租,根据相关政策文件、招商协议等对承租方有特定要求和限制条件的;

(四)其他特殊情形(不适于公开招租)的出租,由出资企业决策同意,并报市国资委备案同意的。

第十九条  市属企业资产对外出租应当委托专业机构根据资产价值、所处地段、租赁市场行情等因素,对年租金进行评估,以评估结果作为确定租金底价的参考依据,并按相关规定做好评估备案工作。其中,通过公开挂牌方式出租能够获取公开市场价格的房产或相关行政管理部门对类似资产出租有明确定价标准的,可以不评估。企业公开市场价格或定价标准合理定价。

第二十条  市属企业国有资产协议出租价格原则上不得低于经备案的评估结果,因特殊原因出租价格确需低于评估价格或资产被无偿使用的,须经市政府同意。

第二十一条   市属企业公开招租,应当委托市国资委选定的产权交易机构公开对外披露招租信息,广泛征集承租意向人。产权交易机构对出租资产坐落在湖州市(包括区县)范围以外的,应同时向所在地依法设立的产权交易机构、公共资源交易平台等推送资产招租信息,扩大资产出租信息受众面。

第二十二条  市属企业公开招租,可以根据出租资产情况,合理设置承租方资格条件,但不得出现具有明确指向性或者违反公平竞争的内容。

第二十三条  招租公告的主要内容包括出租资产的基本情况,出租期限、租金底价及租金交付形式,承租方应当具备的基本条件和其他需披露的事项等。

第二十四条  招租公告期不得少于5个工作日,达到本办法第十三条所列条件之一的重大资产出租项目招租公告期不得少于10个工作日。公告时间自公开发布信息之日起计算。

第二十五条  市属企业资产委托产权交易机构公开对外招租,首次期满未成交时,可以授权产权交易机构采用降低挂牌价格或不降低挂牌价格两种方式进行。采用降低挂牌价格方式的,应在授权前按照企业内部管理制度履行相应的决策程序,在首次公开挂牌价格30%幅度内公开降价挂牌出租,每次降价幅度不超过10%,三次公开降价挂牌出租仍未成交的,由原决策单位重新决策后在产权交易机构公开挂牌出租。采用不降低挂牌价格方式的,可用延挂期即时成交模式进行交易。

第二十六条  招租公告期满后,产生两个及以上符合条件的承租意向人的,按规定的公开招租方式实施竞价;只产生一个符合条件的承租意向人的,可以按承租方不低于挂牌价的报价签定合同。

第二十七条  承租人确定后,出租企业应按进场公开招租的结果与承租方签订规范的租赁合同,并在产权交易机构进行合同备案。

租赁合同主要内容应包括但不限于:出租资产基本情况、租赁期限、租赁用途、租金及支付方式、收取时间、双方权利与义务、合同变更、解除、纠纷处理办法和违约责任、安全管理责任等。

第二十八条 市属企业资产租赁一般不设装修宽限期,如确需对出租资产大规模装修的,可视情给予一定期限的装修宽限期。具体需符合的条件、面积、期限等规则由出资企业结合实际研究确定,并在企业内部出租管理制度中予以明确。装修宽限期计入合同租期,租金自租期开始时计算,其中装修宽限期可减收或免收租金,并在招租公告中提前予以披露。

第二十九条  出资企业应指定专职部门负责对合同内容进行法律审核,不得设置损害国有权益、明显有失公允的条款。出租企业原则上不可承诺租期结束后认购、退回或折价收购承租人的固定资产或装修费用。

第三十条  租赁合同生效后不得随意变更,因特殊情况确需变更的,原则上应由出租行为原决策单位批准。

第三十一条   出租企业应严格按照出租合同的约定,及时、足额收取租金,不得随意缓收、减免租金。资产出租附带为承租人提供水、电、气等关联服务的,企业应按照有关收费标准和消耗数量及时足额收取费用。对存在拖欠行为的,应当及时采取有效措施进行追缴。

第三十二条  禁止以各种形式直接套取中间差价、不进行经营的转租行为。市属企业应在租赁公告及合同中约定,承租人未经出租企业书面同意不得擅自转租。承租人在承租期内确因重大客观因素无力继续履行合同,且有新的承租人愿意承接原合同的,由原承租人与新承租人共同提出申请,解除与原承租人的合同关系,与新承租人签订剩余期限租赁合同,具体由出租行为原决策单位审议批准。新合同的承租期等条款不变、租金不低于原合同。

第三十三条  市属企业出租资产租赁期满后,原则上应在产权交易机构重新公开招租。原承租人如有续租意向的,应当在租赁期限届满前3个月向出租企业递交书面续租申请。出租企业接到申请后,应对出租资产年租金进行重新定价,结合当前资产的实际情况做好资产出租方案,并在租赁期限届满前2个月将出租方案的内容事先通知承租人。原承租人如接受新的租赁条件的,在产权交易机构公开招租时,原承租人在同等条件下有优先租赁权。

第三十四条  市属企业资产经市政府同意被无偿使用的,应视同资产出租进行规范管理,结合资产实际情况与使用人签订无偿使用合同,对无偿使用的期限、业态用途、房屋修缮责任、物业管理、违约责任及限制性条款、纠纷处理、安全管理责任等进行明确。被无偿使用的资产,市政府未明确无偿使用期限的,最长期限不得超过3年。到期后,如使用人确需继续无偿使用的,应重新向市政府申请协调。经市政府同意低价出租和被无偿使用的资产,不得进行转租、转借,一经发现应立即收回。

 

第四章 备案事项

第三十五条  市国资委对市属企业以下资产出租行为实行备案制:

    (一)除本办法第十八条(一)(二)(三)款所列情形以外的资产协议出租行为;

(二)出租期限在10年以上的;

(三)协议出租价格低于评估价的;

(四)出租资产被无偿使用的。

    第三十六条  市属企业资产出租的备案工作按下列程 序进行:

(一)市属企业申请备案事项按本办法规定履行相应的决策程序,在决策文件形成后5个工作日内,按规定程序报市国资委备案;

(二)市国资委收到申请备案材料后,在10个工作日内明确是否同意备案;

(三)需要补充材料的,市国资委中止备案,由市属企业按要求补充材料,补充材料到再次上报的时间不计入备案所需时间。

第三十七条  市属企业资产出租备案申请材料主要包括:

(一)资产出租申请备案表;

(二)出租企业内部决策文件;

(三)出租资产年租金评估备案表或其他定价依据;

(四)资产出租方案;

(五)资产出租行为的相关决策依据及论证材料;

(六)市国资委要求的其他材料。

 

第五章 监督管理

第三十八条  市国资委充分运用信息化手段,对企业资产出租情况实行动态监管,不定期对资产租赁合同的履行及租金收缴和使用情况等进行随机抽查和专项检查,将企业出租资产管理情况列入出资企业负责人年度工作考核范围。

    第三十九条  出资企业要按照权责明确、监管高效、规范透明的要求,建立健全出租资产管理制度和安全管理责任体系,明确资产出租的管理部门和专业管理人员,严格规范资产出租程序,加强对合同审查、评估备案,租金收缴等重要环节的监管。资产较多的出资企业原则上应建立有利于集中统一管理的专门性资产管理公司。

第四十条  出资企业应结合日常出租资产管理工作,探索建立履约担保、信用及诚信审核机制。加强租赁合同签订前的摸底调查,对承租人进行资信审查;加强租赁合同履约管理,合理收取履约保证金;加强履约行为事后约束,对存在拖欠租金、擅自转租和自行改扩建等违约行为的承租人,列入集团失信人员名单,不得参与续租承租集团内的其他资产。

第四十一条  出资企业要充分运用资产管理信息化平台赋能企业资产出租管理,完善出租资产登记信息,及时更新出租资产最新状态,建立动态跟踪管理和风险预警机制。

第四十二条  出资企业每半年对本企业及所属子企业的资产出租情况进行统计分析,及时了解企业出租资产运行情况,分析出租资产管理存在的问题及不足,并积极研究对策形成半年度或年度工作报告,于每年7月底前或次年2月底前上报市国资委。

第四十三条  市属企业要加强出租资产租后管理和风险评估,定期巡查及时发现安全隐患、违章搭建、转租、欠租等违反合同约定或其他法律法规的情形,对承租人不履行或不完全履行合同的行为,要及时采取有效措施进行处置,确保国有资产及收益安全。

    第四十四条  市属企业应当加强出租资产的档案管理,资产档案要求规范、完整和齐备。资产出租决策文件、决策依据、评估报告和评估备案表、公告公示材料、出租合同等档案资料完整详尽,签字齐备。

    第四十五条  市属企业监事会、内部审计机构和相关职能部门对本企业的资产出租管理工作进行全过程监督,及时发现并纠正存在的问题,提出管理意见。

第四十六条  资产租金收入应列入企业年度财务预算,按照财务管理制度规定进行规范的会计核算和信息披露。严禁违反租赁合同擅自减免租金,严禁发生对承租人出具不合规收入票据、坐支租金收入、私设“小金库”以及以消费或福利等任何形式冲抵租金收入的违法违规行为。

    第四十七条  在资产出租过程中企业负责人及相关责任人违反国家相关法律、法规和本办法规定,滥用职权、玩忽职守,恶意拆分租赁期限、连续短租等方式规避公开招租,以及在承租人不履行或不完全履行资产租赁合同时未及时采取措施或因措施不当,造成国有资产损失的,依法追究责任;涉嫌犯罪的,依法处理。

 

第六章 附则

      第四十八条   本办法由市国资委负责解释。

第四十九条   本办法实施前已签订的资产租赁合同,仍按原合同执行。合同期满后,按本办法执行。

第五十条   各区、县对所出资企业资产的出租管理,可参照本办法执行。

第五十一条   本办法自印发之日起施行,原湖国资委〔2013〕49号、湖国资委〔2019〕1号、湖国资委〔2019〕77号文件同时废止。


  附件2

市属企业资产出租备案表                     

                            编号:

出租企业


所属集团


出租标的


资产座落位置


出租方式

£公开出租  £协议出租 □无偿使用

定价依据


出租价格


出租期限


承租方


备案类别

£其他特殊情形(不适于公开招租)的出租 £资产出租期限10年以上 □协议出租价格低于评估价 £出租资产被无偿使用

相关理由


相关备案资料


出租企业意见

 

 

 

 

(公章)

        

出资企业(集团)审核意见

 

 

 

 

(公章)

        

市国资委

审核意见

 

 

 

 

 

(公章)

                                

注:本表一式三份,市国资委、市属集团、出租企业各留存一份